Características das Zonas de Uso

Histórico

A Legislação relativa a zoneamento reunia algumas dezenas de atos, decretos- leis, leis e decretos, dos quais o mais importante era o Ato nº 663, de 10 de agosto 1934, que consolidava Legislação de Zoneamento da cidade e código de obras.

Essa legislação com muitas regulamentações permaneceu por quase 40 anos e disciplinava o uso e ocupação do solo apenas para alguns perímetros em ruas do Município.

Elaborado o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado/PDDI- Lei nº 7.688/71, foi proposto em 1972 uma legislação com zonas numeradas e perímetros delimitados, abrangendo todo o Município, com o objetivo de estabelecer equilíbrio entre as diferentes funções urbanas- habitação, trabalho, lazer e circulação de forma harmoniosa.

O enquadramento de áreas urbanas nas diferentes zonas de uso, bem como a definição de seus perímetros, obedeceram aos seguintes critérios:

a. tanto quanto possível, foram respeitadas as situações existentes de uso e ocupação do solo, resultantes de cristalização de tendência ao longo dos anos;

b. as novas situações geradas pela instituição do PDDI-SP- tais como fixação de diretrizes para vias expressas e para transportes coletivos de massa- orientaram a demarcação de faixas de baixa e alta densidade e, a definição de pólos e corredores de atividades;

c. os estudos complementares, levados a efeito pela COGEP, da malha de vias arteriais, dentro de cada bolsão das vias expressas, delimitaram outras faixas, onde se evitarão as grandes concentrações de atividades;

d. a localização de futuros núcleos de polarização ou expansão dos núcleos existentes, lastreou-se nas possibilidades de circulação e transportes, na estimativa dos espaços necessários a cada função urbana e nas tendências identificadas para concentrações comerciais e de serviços;

e. a localização de áreas necessária à expansão industrial, que consta das diretrizes gerais do PDDI-SP, resultou de estudo setorial levado a efeito pelo GEP, com assessoria de consultores especializados;

f. a linha divisória entre os perímetros pertencentes a zonas diferentes coincide, preferencialmente, com elementos físicos preexistentes: cursos de água, vias de circulação, espaços livres e outros. O retalhamento da mesma quadra entre diferentes zonas de uso foi sistematicamente evitado, só ocorrendo em poucos casos; considerou-se que a largura de uma via pública define melhor a separação de zonas- prevenindo recíprocos inconvenientes que resultam de usos diferentes- do que o simples muro divisório entre lotes da mesma quadra.

Desse modo, os perímetros das zonas de uso envolvem, quase sempre, as quadras, e constituem, apenas em raros casos, Corredores de uso ao longo de determinadas vias de circulação.

Assim, a primeira lei de zoneamento a dispor sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo do Município de São Paulo foi a Lei nº 7.805, de 01 novembro de 1972. São oito tipos de zona de uso criados por essa Lei : Z1, Z2, Z3, Z4, Z5, Z6, Z7 e Z8.

Logo após, a Lei nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973, alterou as disposições da Lei nº 7.805/72, criando inclusive o conceito de Corredor de Uso Especial, que faz parte das zonas de uso especial Z8: Z8 - CR1, Z8 - CR2, Z8 - CR3, Z8 - CR4.

A Lei nº 8.328, de 02 de dezembro de 1975, complementou as duas leis anteriores, criando novas zonas de uso: Z9, Z10, Z11 e Z12 e regulamentando algumas zonas de uso especial como a Z8-002, Z8-007, Z8-010 e Z8-100, e criou o Corredor de Uso Especial Z8-CR5.

A Lei nº 8.769, de 31 de agosto de 1978, definiu quatro novos tipos de zonas de uso: Z!3, Z14, Z15 e Z16, objetivando a proteção das regiões vizinhas aos mananciais das Bacias Billings e Guarapiranga.

A Lei nº 9.049, de 24 de abril de 1980, criou duas novas zonas de uso: Z17 e Z18, que situadas junto às zonas de uso Z1, exercem o papel de zonas de transição, procurando criar uma gradação de uso e de intensidade de ocupação do solo. Essa Lei alterou determinadas disposições referentes aos Corredores Z8 - CRI, Z8 - CR4, Z8 - CR5 e criou o Corredor Z8 - CR6.

A Lei nº 9.300, de 24 de agosto de 1981, reorientou a ocupação da zona rural leste e oeste, propondo a sua divisão em cinco tipos (Z8-100/1, Z8-100/2, Z8-100/3, Z8-100/4 e Z8-100/5), com normas de uso e de ocupação do solo que introduzem uma transição entre o uso urbano e o rural. Esta lei alterou as características da zona de uso Z7, criando parâmetros urbanísticos para essa nova zona de predominância industrial, cuja localização na Zona Leste tem por objetivo propiciar o aumento da oferta de emprego junto ao grande número de habitação populares, na sua maior parte implantadas pela Cohab.

A Lei nº 9.411, de 30 dezembro de 1981, procurou aperfeiçoar alguns dispositivos destinados a criar áreas de transição entre as estritamente residenciais e as demais zonas de uso, aplicando este instrumento de proteção a todas as zonas de uso Z1 da cidade, de forma a protegê-las do efeito nocivo e deteriorador causado pela instalação de usos diversificados nos seus limites.

A Lei nº 9.412, de 30 de dezembro de 1981, aplicou os conceitos de reorganização da zona rural ao norte e ao sul, procurando estimular a implantação de atividades que não prejudiquem e protejam as reservas naturais do Jaraguá e Cantareira ao norte e os mananciais ao sul do Município.

A Lei nº 9.413, de 30 de dezembro de 1981, teve por principal objetivo compatibilizar a legislação do Município com a Federal, e além disso criar a possibilidade de implantação de loteamentos populares, com exigências reduzidas de infra-estrutura, de forma a propiciar diminuição de custos e, por conseqüência, do preço final do lote, favorecendo a população de baixa renda na compra de lotes legais e urbanizados.

Tipos de zonas em vigor

Para se estabelecer a tipologia de zonas de uso, partiu-se da necessidade de caracterizar zonas residenciais, zonas industriais, zonas mistas de baixa densidade e zonas mistas de alta densidade ou centrais, distribuídas no território do Município de acordo com o modelo desejado de estrutura urbana definida pelo PDDI. Definiu-se, assim, na primeira lei de zoneamento, uma zona estritamente residencial (Z1) e uma estritamente industrial (Z7), estabeleceu-se, ainda, uma zona predominantemente industrial (Z6), destinada a receber indústrias mão poluentes, e aquelas permitidas na zona de uso Z7, com garantia de faixa de arborização para melhor qualidade de vida. Estabeleceu-se, também, uma hierarquia em três níveis de zonas mais densas, destinadas a abrigar atividades diversificadas: Z5 ( zona central e expansões), Z4 (centros de bairros), Z3 (centros sub regionais).

Finalmente, definiu-se zona de uso Z2 como zona mista, flexível, de baixa densidade e que abrangia a maior parte da zona urbana da cidade, ou seja 65%. Definiram-se, também, Zonas de Uso Especiais, incluindo não só as áreas institucionais como o Aeroporto, Cidade Universitária, Parque Ibirapuera, como também áreas que exigiam melhor e maior estudo. Foi incluída nesta categoria a Zona Rural do Município com a sigla Z8-100.

São as seguintes as zonas de uso criadas e regulamentadas por lei:

Z1- Zonas de uso estritamente residencial de densidade demográfica baixa.

É uma zona destinada exclusivamente a residências unifamiliares horizontais, sendo permitida a construção de apenas uma edificação por lote com área máxima construída igual a à área do lote. Nela, os moradores não encontrarão junto às residências, o comércio ou serviços locais, tendo que se deslocar para o núcleo comercial do loteamento, ou para os bairros vizinhos, onde encontrarão essas atividades. Desse modo, o maior sossego, que é uma qualidade, traz o inconveniente do maior deslocamento, em geral feito por automóvel, para realização de compras ou acesso a serviços, mesmo os mais simples como são as padarias, farmácias, quitandas, barbeiros etc. . Essas zonas correspondem em geral a bairros de alto padrão ( por ex. Jardins), que foram os primeiros a serem regulamentados.

Z2- Zona de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa.

Corresponde à parte da área urbana não incluída nos perímetros das demais zonas, caracterizando-se pela predominância residencial, sendo também permitidos usos comerciais, de serviços, industriais de pequeno porte e institucionais. Nesta zona, as edificações podem ter área construída máxima igual à área do lote, ocupando apenas metade do terreno, sendo permitido que, nos edifícios residenciais, a área construída seja o dobro da área do lote, com uma ocupação menor da superfície do lote.

Z3 - Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média.

Permite um adensamento considerável, porque nela a edificação poderá ter uma área total construída máxima igual a duas vezes e meia a área do lote, possibilitando-se que, reduzida a ocupação da superfície do terreno, a área construída da edificação seja igual a quatro vezes a área do lote.

Destina-se à localização de atividades típicas de centros de bairros, as quais irão coexistir com a habitação horizontal ou vertical.

Z4- Zona de uso misto, de densidade demográfica média - alta.

Zona destinada à localização de atividades típicas de subcentros regionais, permitindo também usos residenciais. Nesta zona a edificação poderá ter área construída máxima igual á três vezes a área do lote; se reduzida a ocupação da superfície do terreno, o limite será de quatro vezes a área do lote.

Z5- Zona de uso misto, de densidade demográfica alta.

Zona destinada à localização de atividades típicas de áreas centrais, permitindo a coexistência entre a habitação e os usos não residenciais, podendo-se edificar uma área igual a três vezes e meia a área do lote e até quatro vezes, se reduzida a ocupação da superfície.

Z6- Zona de uso predominantemente industrial.

Nesta zona, os usos residenciais e os de comércio e serviço de âmbito local são permitidos com restrições maiores de instalação (quanto ao recuo) do que nas demais zonas, tendo em vista incentivar assim a instalação dos usos industriais e os comerciais e de serviços de grande porte. Pode-se ocupar 0,7 da superfície do lote e construir uma vez e meia a sua área.

Z7- Zona de uso predominantemente industrial.

Esta zona é destinada exclusivamente a usos não residenciais, permitindo-se a edificação de até 0,8 da área do lote.

A lei nº 9.300, de 24 de agosto de 1981, introduziu nesta zona regras específicas para o uso e parcelamento do solo, visando uma ordenação industrial mais organizada e compatível com uma melhor qualidade de vida.

Z8- Zona de usos especiais.

Zona de usos especiais, com prazos previstos para o estabelecimento de regulamentação específica para cada um de seus perímetros, de acordo com as condições locais de uso e de ocupação do solo.

Estas zonas se caracterizam, algumas por abrigarem usos institucionais especiais (como, por exemplo, o Aeroporto), outras por se encontrarem total ou parcialmente não ocupadas, ou ainda por estarem submetidas a particular processo de transformação. Constituem um "estoque estratégico" de áreas do Município, exigindo portanto, um tratamento especial sob uma visão de conjunto do processo de desenvolvimento urbano. Por isso tudo, foram, ou ainda estão sendo, objeto de análise minuciosa e aprofundada, que termina sempre em diferentes proposições para as diversas Z8.

Dentre as zonas de uso especial, no ajuste primeiro da legislação de zoneamento através da Lei nº 8.001/73, verificou-se que na análise detalhada de algumas vias que contornavam ou atravessavam diferentes zonas de uso, deveriam ter tratamento excepcional daqueles estabelecidos nas zonas de uso lindeiras.

Criou-se assim, trechos de logradouros públicos denominados "Corredores de Uso Especial", enquadrados nas zonas de uso especial Z8, que foram numeradas e identificadas como Z8-CR.

São os seguintes os Corredores de Uso Especial:

Z8 - CR1 - I e II

Permitem o uso residencial unifamiliar e algumas atividades de serviços enumeradas na Lei, fazendo exigências especiais de vagas para estacionamento e acesso de veículos (Lei nº9.049, de 24 de abril de 1980).

Z8 - CR2

Para atender às necessidades de um comércio mais diversificado, este tipo de corredor permite os usos de zona de uso Z2, com a exigência de gabarito de 15 metros e o máximo de três pavimentos (Lei nº8.001, de 24 de dezembro de 1973).

Z8 - CR3

Tem as mesmas características das zonas de uso Z4, isto é, permite atividades de um subcentro regional, não permitindo, porém, oficinas mecânicas de funilaria, pintura, de auto - elétricos e de borracharia (Lei nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973).

Z8 - CR4

Tem as características da zona de uso lindeira, havendo, porém, uma regulamentação de acesso para veículos que, para determinadas categorias de uso, só poderá ser efetuado por via de circulação ou mediante abertura de via interna com largura mínima de nove metros de leito (Lei nº9.049, de 24 de abril de 1980).

Z8 - CR5

Este corredor foi criado com o objetivo de efetuar uma transição entre a zona Z1 e as demais zonas de uso; para tanto, possui características diferentes nos dois lados da via, de acordo com a zona de uso lindeira.

O lado da via pertencente à Z1 admite residências unifamiliares e escritórios, o lado oposto admite os usos da zona Z17. As áreas construídas máximas permitidas nos lotes do corredor constam da Lei nº 9.411, de 30 de dezembro de 1981.

Z8 - CR6

De uso estritamente residencial, de densidade demográfica baixa. Este corredor também foi criado para proteger a zona Z1 e nele somente são permitidos usos residenciais com restrições diferentes nos dois lados da via.

O lado da via pertencentes à Z1 somente admitirá residências unifamiliares, e, no lado oposto pertencente à outra zona de uso, somente serão admitidas casas e edifícios residenciais com o máximo de nove andares. Este é essencialmente um corredor residencial, pois não admite qualquer outro tipo de atividade.

As áreas construídas máximas permitidas nos lotes do corredor constam da Lei nº 9.411, de 30 de dezembro de 1981.

Z8-100- Zona de uso rural do Município

Esta zona foi considerada zona de uso especial, com restrições de utilização e construção. A zona rural é subdividida em cinco tipos diferenciados, com restrições crescentes à medida que se afastam da zona urbana. São os seguintes os tipos de zonas de uso Z8-100:

Z8-100/1

Servindo como transição entre o urbano e o rural, com permissão de atividades isoladas em grandes terrenos, conjuntos habitacionais e núcleos industriais para pequenas e médias industriais.

Z8-100/2 a Z8-100/4

Na medida em que a região vai se tornando menos ocupada, definiu-se uma transição entre o urbano e o rural, representada por esses três tipos de zona, numa ênfase crescente à preservação da vegetação e ao lazer, através da permissão de instalação de clubes e residências de recreio em terrenos cujas áreas mínimas variam de 1.000 a 10.000 m², conforme a zona de uso.

Z8-100/5

No último tipo de zona rural só se permitem os usos de lazer e residencial de recreio em terrenos cuja área mínima varia de 20.000 a 50.000 m² , conforme o uso a ser instalado.

Z8-200- Zona de preservação de imóveis de caráter histórico, artístico, cultural e paisagístico.

Em 1975, através da Lei nº8.328, decidiu-se utilizar o zoneamento como instrumento de preservação de bens culturais. Criou-se, assim, a Z8-200, que estendeu o zoneamento à preservação de imóveis de caráter histórico, artístico, cultural e paisagístico.

Este instrumento permitiu ao Município definir como bens culturais uma série de imóveis de grande valor histórico para a cidade, na intenção de preservar a memória de sua evolução.

Z9 – Zona de uso predominantemente residencial

Zona de uso admitindo-se apenas casas (isoladas e geminadas), comércio e serviços locais, com área construída máxima igual uma vez a área do lote.

È uma zona residencial ocupada horizontalmente, permitindo que coexistam, com comércio e serviços locais, a habitação unifamiliar isolada e a habitação geminada. A existência de comércio e serviços a nível local torna não prioritário o deslocamento por automóvel, possibilitando a manutenção de um ambiente residencial tranqüilo.

Z10 – Zona de uso predominantemente residencial de alta densidade

Zona de uso de alta densidade destinada às diversas categorias de uso residencial, tanto horizontalmente como vertical, permitindo edificar duas vezes e meia a área do lote, podendo chegar a quatro vezes, dependendo do tamanho do lote. Nesta zona de uso também são admitidos o comércio e o serviço de nível local (até 250,00 m²).

Z11- Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica baixa

Zona de uso semelhante à zona de uso Z2, dela se diferenciando pela proibição de instalação de serviços pesados e de uso industrial. É de predominância residencial, de baixa densidade, e permite quase todos os usos de comércio, serviços e institucionais.

Z12 – Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média

Zona de uso equivalente à zona de uso Z3, com a proibição de uso industrial apresentando uma característica menos diversificada, mas admitindo uma densidade média de uso e ocupação ao estimular o remembramento de lotes.

Z13 – Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica média.

Criada com o objetivo de estimular áreas residenciais de densidade baixa, permitindo-se residências, edifícios residenciais e apenas o comércio e serviços de âmbito local, de forma a evitar o tumulto causado pelos usos diversificados incompatíveis com o uso residencial.

Z14 – Zona de uso predominantemente residencial, de densidade demográfica baixa

Zona de uso predominantemente residencial, permitindo somente a residência unifamiliar, comércio e serviços de âmbito local e serviços pessoais e de saúde, podendo ser edificado apenas o correspondente a 26% da área do lote.

Z15 – Zona de uso estritamente residencial, de densidade demográfica baixa

Zona de uso destinada estritamente à residência unifamiliar, em lote com área mínima de 5.000m² ( cinco mil metros quadrados ), podendo ser construída área igual a 12% da área do lote, pois esta zona está localizada dentro da faixa de proteção e às margens das represas.

O objetivo da criação desta zona foi garantir densidade rarefeita ( ocupação tipo chácaras) em glebas não urbanizadas e próximas ao limite da zona rural, a fim de manter o mais possível as condições naturais de topografia e vegetação.

Z16 – Zona de uso coletivo de lazer

Zona de uso destinada exclusivamente ao lazer, em lotes com área mínima de 5.000 m² (cinco mil metros quadrados), podendo ser construído apenas o correspondente a 30% da área do lote.

O objetivo da criação desta zona foi permitir à população o acesso às margens de represas, com baixa densidade de ocupação, permitindo–se a implantação de restaurantes, serviços de aluguel de barcos, e outras atividades afins.

Z17- Zona de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa

Zona de uso predominantemente residencial, sendo permitido comércio e serviços de âmbito local e prédios residenciais com máximo de nove andares (25 metros de altura)

Zona destinada a servir como gradação dos usos e da intensidade de ocupação nos limites de zona estritamente residenciais, e também para garantir as características residenciais da áreas com média densidade. A área construída máxima no lote é igual à zona de uso Z2.

Z18 - Zona de uso predominantemente residencial de densidade demográfica baixa

Zona de uso predominantemente residencial, sendo permitido comércio e serviços de âmbito local e diversificado.

Esta zona tem a mesma característica da precedente (a Z17), sendo que, no entanto, permite além dos usos de âmbito local, alguns usos diversificados de comércio e serviços.

São enquadrados na Z18, os núcleos comerciais pertencentes a loteamentos aprovados, pois esta zona apresenta uma tipologia de usos mais compatível com uma vizinhança residencial. A área construída permitida no lote é a mesma da zona de uso Z2.

Z19 - Zona de uso misto com predominância de comércio e serviços.

Zona de uso criada visando um reordenamento espacial ao longo do ramal leste do metrô, cuja tipologia privilegia a implantação dos usos comercial e de serviços junto às estações.

Nota:

A instalação de atividades referentes ao uso industrial e aqueles localizados na região dos mananciais deverão atender também a Legislação estadual e Federal pertinentes.